Владислав Семенович Арутюнян, генеральный директор ООО «Управляющая  компания  №1  жилищно-коммунального  хозяйства» г.о. Тольятти

Капитальный ремонт, взаимоотношения управляющей компании и жителей, платежи за содержание многоквартирных домов. Вот, пожалуй, три основные темы, которые волнуют сегодня собственников жилья. Именно с такими вопросами они всё чаще обращаются в свою управляющую компанию. А раз такие вопросы задаются, то на них обязательно должны даваться ответы.

Почему у нас в стране, в г.о. Тольятти сложилась такая плачевная ситуация с ремонтом домов? Почему нельзя сейчас просто взять и всё сразу отремонтировать?

Проведение капитального ремонта многоквартирных домов является одной из главных проблем для собственников помещений.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации:

• собственники помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества в многоквартирном доме (статьи 30 и 158 ЖК РФ);
• плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 ЖК РФ);
• плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества (ст. 154 ЖК РФ);
• принятие решения о ремонте общего имущества, реконструкции многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ);
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложения управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений (ст. 158 ЖК РФ);
• обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (ст. 158 ЖК РФ).

Казалось бы, все ясно: ответственность, обязанность и финансирование по капитальному ремонту многоквартирного дома лежат на собственниках помещений.

Но согласно статье 16 закона о приватизации бывший займодатель должен был произвести капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в том случае, если на момент приватизации жилых помещений дом требовал капитального ремонта. Расходы по капитальному ремонту были возложены на муниципалитеты, бюджеты которых не позволяли и не позволяют исполнить эти обязательства. Законодатель создал ситуацию, при которой в капитальный ремонт многоквартирных домов долгие годы никто не вкладывал никаких средств.

Реальная возможность начать по всей стране решать проблемы капитального ремонта появилась с принятием Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ и созданием государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, призванного оказать финансовую поддержку собственникам помещений в проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Небольшому количеству домов посчастливилось получить поддержку-субсидию на проведение капитального ремонта. Но действие вышеуказанного закона скоро заканчивается, а проблема капитального ремонта для большинства домов остается.

Но ведь большинство собственников - это добропорядочные плательщики. Неужели они не понимают ту ситуацию с ремонтом домов, которая сегодня есть в Тольятти?

Сегодня собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37  ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего  имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ).

Но как я уже ранее говорил, жилой дом достался собственникам не отремонтированным. При этом каждый собственник, оплачивая ежемесячно в полном объеме за текущий и капитальный ремонт, считает, что жилой дом должен быть отремонтирован на 100%. А ведь ремонт в доме стоит больших денег, счет идет на миллионы. В сознании собственников продолжает доминировать убеждение, что управляющая организация должна отремонтировать все, даже если отсутствуют такие денежные средства на лицевом счете дома. 

Собственникам необходимо понимать,  что управляющая организация работает исключительно в рамках средств, которые оплачивают собственники и наниматели жилого дома, а порядок предоставления услуг, размер оплаты, тарифы на коммунальные услуги и многое другое - регулируется действующим законодательством. И когда управление жилым домом нам предлагают рассматривать как бизнес управляющей организации, а нехватку денежных средств в тарифе на содержание отдельного дома как предпринимательские риски управляющей организации, учитывая при этом, что УК должна четко работать в рамках законодательства и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, которые формируются на государственном уровне и как минимум на уровне субъекта федерации, у меня такое понимание бизнеса вызывает только удивление.

Так может, стоит просто взять и всё людям объяснить: просто и доступно? Если все будут всё знать, то и проблема исчезнет или станет не такой острой?

На мой взгляд, отсутствие информации у населения и инертность населения одни из главных проблем. Например, Правительством Российской Федерации было принято постановление от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирных домов и жилых домов». В этом постановлении прописаны права и обязанности,  как поставщиков коммунальных услуг, так и их потребителей. Комментируются в основном представителями власти и средствами массовой информации то,  что касается обязанностей поставщиков и управляющих организаций, а информация об обязанностях граждан практически отсутствует или вольно трактуется. Собственникам помещений, например, крайне важно знать, что изменились требования к неплательщикам ЖКУ - не только к злостным, но и к тем, кто не оплатил за коммунальные услуги вовремя. Так, если не была произведена оплата за три месяца, должнику сначала придет письменное предупреждение, а далее, если после этого в течение 30 дней оплаты не последует, должнику могут ограничить и затем и отключить коммунальные услуги (электроэнергию и холодное водоснабжение). На субсидии можно рассчитывать только при отсутствии задолженности по квартплате или при её погашении. Управляющая организация со своей стороны предоставляет жителям информацию об изменениях в законодательстве, размещая ее на квитанциях по оплате, на сайте компании, предоставляет разъяснения на встречах с советами МКД, инициативными собственниками домов.

А качество коммунальных услуг? Как с ним обстоят дела? У качества есть связь с его стоимостью?

Каждый хочет получать качественные услуги, но при этом оплачивать как можно меньше. И это ещё одна важная тема, которую надо обсуждать. Причём обсуждать всем вместе: гражданам, законодательной и исполнительной власти, управляющим организациям. Вот, например, есть норматив, по вывозу крупногабаритных отходов,  скажем два раза в неделю. Машина за этими крупногабаритными отходами так и приезжает. Кто-то из жителей начинает делать ремонт в этом доме и  хорошо, если кирпичи от разбитых стен и прочий строительный лом выставляют к подъезду в мешках. Часто бывает, что просто отходами захламляют территорию перед подъездом, газон. Естественно это может происходить в любое время, без учета графика по вывозу. Другие жители, конечно не довольны,  начинают звонить в мэрию и жаловаться на некачественные услуги управляющей организации. А потом выясняется, что управляющая организация работает по определённому графику и согласно утвержденного общим собранием собственников размера платы по содержанию и текущему ремонту. Что мешало жителям квартиры, где делается ремонт позвонить в управляющую компанию и заказать машину для вывоза строительного мусора? Это платная услуга, но стоит совсем недорого. Управляющая организация, при возникновении таких ситуаций предлагала собственникам помещений на общем собрании увеличить периодичность по вывозу  крупногабаритных отходов, соответственно оплата за этот вид услуг увеличится. Конечно же, жители были не согласны с увеличением размера платы за жилищные услуги. При этом все понимают, что любой труд, любая услуга должна быть оплачена. И такие проблемы повсеместны, что с вывозом отходов, что с работой электрика, сантехника, уборщиц, дворников.

Тарифы на содержание и ремонт домов, кто их у нас в городе устанавливает?

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).

Размер платы за содержание жилого помещения с учетом предложений управляющей организации в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, и устанавливается на срок не менее одного года (п. 7 ст. 156 и158 ЖК РФ, подпункт 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ, ст. 31 Постановления Правительства РФ №491). После возможной корректировки перечня работ и его утверждения на общем собрании собственники должны утвердить размер платы за содержание жилого помещения.

Управляющие организации берут за основу размер платы за жилищные услуги, утвержденные муниципалитетом  для  муниципального жилья. Конечно же, собственники помещений, желая получить качественные услуги, могут принять решение об увеличении размера платы.  Но пока сталкиваемся  только с нежеланием людей оплачивать больше, несмотря на желание получения качественных услуг.

А бывают ситуации, когда собственники многоквартирного дома хотят сменить свою управляющую компанию на другую? Если да, то что при этом происходит?

Да, конечно такие ситуации возникают. Более того, смена  управляющей компании — это неотъемлемое право собственников дома. Но в данном вопросе есть определенные нюансы. Вот, например, дом решил сменить управляющую организацию. Его право. Но у этого дома на момент возникновения у жильцов такого желания есть долг по коммунальным платежам, например, в миллион рублей. Если этот дом возьмёт и просто уйдёт от управляющей организации, то этот долг кому останется? Управляющей организации? Поставщикам энергоресурсов этот миллион кто должен оплачивать? Управляющая организация или всё-таки те, кто должны? Начинаешь объяснять это жильцам дома - опять недопонимание. Говоришь, хорошо, если та управляющая организация, куда вы хотите перейти, возьмёт ваш дом с переоформлением этого долга, то вопросов никаких нет - переходите. Вот только парадокс, что дома с огромными долгами, с большим сроком технического износа никому не нужны.

Что же тогда делать? Ведь проблему такую надо решать.

По этому вопросу крайне необходима разработка, так сказать, «правил игры». Данные правила должна установить власть. И не просто установить, но и разъяснить всем участникам рынка жилищно-коммунальных услуг: поставщикам, управляющим организациям и, повторюсь, в первую очередь гражданам. Ведь когда правила всем хорошо известны, то всё становится понятнее, прозрачнее. От этого повысится качество всех видов услуг, соответственно и качество жизни людей.